Новострой или «вторичка»: что выгоднее покупать в Екатеринбурге в 2025 году

Кто ищет, как в Екатеринбурге купить квартиру без переплат, тот рано или поздно ставит себе один и тот же вопрос: «А не дешевле ли обойдётся вторичное жильё по сравнению с новостройкой?». Ответ неоднозначен: в мае 2025-го «квадрат» в новостройке стоит в среднем 162 000 руб., тогда как на вторичке — 127 550 руб.

Однако итоговый чек зависит не только от площади, но и от ипотечной ставки, скидок застройщика и скрытых расходов на ремонт. Ниже — пошаговое сравнение всех значимых параметров, чтобы читатель мог выбрать формат, который подойдёт именно ему.

По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена вторичного «квадрата» в Екатеринбурге на май 2025-го — 127 550 руб. Новостройки показывают 160–162 тыс. руб. за м².Разница — 25–27 %.

Однако ценовые пояса распределяются иначе: вторичка в центре уже перевалила за 179 000 руб./м², тогда как в отдалённых микрорайонах новые дома выходят на уровень 98–102 тыс. руб./м². Поэтому форму «вторичка всегда дешевле» применять опасно: выбирая между панельной «хрущёвкой» в Центре и монолитной новостройкой в Академическом, покупатель может заплатить за второе меньше, чем за первое.

Важная деталь — динамика. С начала года вторичка прибавила 3,3 %, новостройки — 11,4 %. Инфляционное давление и рост себестоимости строительства продолжатся, поэтому новые квартиры дорожают быстрее. Но именно это делает их активом с более высокой вероятностью роста капитализации.

Ставка определяет переплату сильнее, чем цена за м². В 2025 году льготные программы (семейная, IT-ипотека, субсидии под 6 %) действуют только на новостройки

В итоге средневзвешенная ставка по новым домам — 7,9 % годовых, а по вторичному жилью — 12,2 %. Для квартиры 50 м² разница в ежемесячном платеже превышает 9 000 руб., а переплата по 20-летнему кредиту переваливает за 2 млн руб. даже при первоначальном взносе 20 %.

Банки охотнее смотрят на новостройки, потому что риск залога «обнулён»: квартира ещё не изношена, а застройщик аккредитован. Для вторички потребуются оценка, страхование и иногда повышенный первоначальный взнос. Исключение — квартиры в домах 2010–2015 годов постройки: их принимают на тех же условиях, что и новостройки, но ставка всё равно выше на 1–1,5 п. п.

Новостройка средней реализации в Екатеринбурге сдаётся через 24–30 месяцев от старта продаж. Однако застройщик нередко предлагает «квартал-два» с ключами уже через 3–6 месяцев — это короткий цикл из-за высокой степени готовности. Вторичка позволяет переехать сразу после регистрации сделки, но найти «чистую» квартиру без обременений и с нормальным ремонтом порой занимает 4–5 месяцев.

Покупатель, которому важно въехать до школы или детского сада, чаще выбирает вторичку. Тем, кто может подождать год, выгоднее забрать квартиру на стадии отделки: можно контролировать качество материалов и сразу делать «под себя» без демонтажа старых конструкций.

В новых домах средний чек за отопление 50-метровой квартиры зимой — 4 200 руб., а в «хрущёвках» он доходит до 6 800 руб. Разница формируется за счёт узлов учёта, энергоэффективности и тарифных решений 2025 года.

С 1 июня 2025 года Свердловская область в очередной раз проиндексировала тарифы: отопление +6 %, холодное водоснабжение +4,8 %, горячая вода +5,2 %, электричество для населения +3,9 %. Для обычной «трёшки» 65 м² это означает прибавку 450–600 руб. к ежемесячному чеку независимо от формата дома. Однако именно распределение этих индексов между старыми и новыми зданиями показывает, где реальная нагрузка выше.

В панельных пятиэтажках 1970-х годов расходы начисляются по нормативам, потому что общедомовые приборы учёта отсутствуют либо установлены, но не введены в эксплуатацию из-за отсутствия актов ввода. Норматив на отопление в Екатеринбурге — 0,0203 Гкал/м² при тарифе 2 304 руб./Гкал; для 50-метровой квартиры это 2 337 руб. только за тепловую энергию плюс 15 % ОДН, итог 2 688 руб. В новом монолитном доме тот же объём тепла измеряется и оплачивается фактически: средний показатель по 64 новостройкам, сданным в 2023–2025 гг., — 0,0148 Гкал/м². С учётом тех же 2 304 руб./Гкал и отсутствия ОДН (в домах с ИТП отсутствует статья «общедомовые нужды») выходит 1 707 руб. Экономия — 981 руб. каждый зимний месяц, или 4 905 руб. за сезон.

С 2024 года в Свердловской области действует постановление № 410-П «О порядке подключения автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов (ИТП)». Новые дома обязаны ставить ИТП с погодным регулированием и автоматическим балансировочным клапаном. Это снижает перерасход теплоносителя на 12–18 %. Вторичный фонд массово не модернизируется: собственники не готовы голосовать за капремонт 4–6 млн руб. за ИТП, даже если окупаемость 6–7 лет. Следствие — старые здания продолжают «прожигать» тепло без регулировки под уличную температуру.

Норматив холодного водоснабжения — 5,48 м³/чел., горячего — 3,81 м³/чел. При тарифах 42,6 руб./м³ и 198 руб./м³ соответственно семья из трёх человек платит 2 865 руб. по нормативу. В новом доме средний фактический расход — 4,2 и 2,9 м³, потому что установлены экономные аэраторы, датчики присутствия и счётчики. Итоговый счёт — 2 260 руб., экономия 605 руб. в месяц. За год — 7 260 руб., что перекрывает половину стоимости установки счётчиков (≈ 15 тыс. руб.) уже за два отопительных сезона.

С 1 марта 2025 года в Екатеринбурге действует дифференцированный тариф 4,98 / 5,62 руб. за кВт·ч в зависимости от времени суток. В новых домах лифты с энергосберегающим приводом и LED-освещение снижают общедомовой расход на 25 %. В панельных девятиэтажках с асинхронными лифтами 1980-х ОДН достигает 1,8 кВт·ч/м² общей площади, что для 50-метровой квартиры добавляет 90 руб. в месяц. В новостройке этот показатель 0,9 кВт·ч/м², итог — 45 руб. Разница кажется мелочью, но по годовому масштабу здания в 200 квартир это 108 тыс. руб., которых можно избежать.

С 2025 года минимальный взнос на капремонт в Свердловской области — 13,02 руб./м². Для 50-метровой «хрущёвки» это 651 руб. в месяц, но фонд уже накопил долги, и собственники дополнительно платят 2 % на погашение просрочки, итог 794 руб. В новом доме первые 5–7 лет капремонт не начисляется, потому что дом ещё не включён в региональную программу. Когда включат — ставка начнётся с 9,5 руб./м² и растянется на 8 лет льготного периода. Следовательно, до 2033 года владелец новостройки экономит 200–300 руб. ежемесячно только по этой статье.

Кейс 1. Панельная «вторичка», 1975 год, 5/5, ул. Бориса Ельцина. Счётчики воды установлены, отопление — по нормативу. Средний зимний чек: отопление 2 688, вода 2 865, электричество 720, ОДН 95, капремонт 794, содержание 1 100. Итог 8 362 руб. в месяц.

Кейс 2. Монолитная новостройка, 2024 год, 12/25, мкр. Солнечный. ИТП, счётчики всё, энергокласс A+. Средний зимний чек: отопление 1 707, вода 2 260, электричество 620, ОДН 45, капремонт 0, содержание 1 350. Итог 5 982 руб. в месяц.

Разница — 2 380 руб. ежемесячно, или 28 560 руб. в год. При сроке владения 10 лет и дисконте 7 % это эквивалент сегодняшним 200 тыс. руб. — фактически 4 % от стоимости самой квартиры.

Комплекс мер позволяет опустить чек вторичной квартиры до 6 900 руб., сократив разрыв с новостройкой до 900 руб. в месяц, но требует времени (2–3 года) и организационных усилий собственников.

Коммунальные платежи — это не только тарифы, но и техническая эффективность дома. В 2025 году новостройки Екатеринбурга обходятся владельцу на 25–30 % дешевле благодаря ИТП, счётчикам и отсрочке капремонта. Для тех, кто планирует жить в квартире десять и более лет, разница превращается в эквивалент 200–250 тыс. руб. на руках — аргумент, который нельзя игнорировать при выборе между «новым» и «старым» жильём.

1. Состояние «как есть» и скрытые дефекты вторичного фонда

• Замена стояков ХВС/ГВС — 42 000 руб. (материалы + демонтаж/монтаж с разводкой до счётчиков).
• Замена электропроводки (медь 3×2,5 мм², 7 групп, автоматический щит) — 95 000 руб.
• Выравнивание полов (стяжка 6 см, самонивелир) — 58 000 руб.
• Устранение трещин в несущих стенах (инъекция эпоксидным составом) — 28 000 руб.

2. Цены на косметический и капитальный ремонт во вторичке

• Шпаклёвка + покраска потолков — 320 руб./м²
• Обои виниловые — 280 руб./м²
• Пол: ламинат 33-класс — 650 руб./м²
• Плинтус, пороги, розетки — 190 руб./м²
• Сантехника без переделки стояков — 38 000 руб. за комплект

• Демонтаж всего старого — 420 руб./м²
• Штробление стен под электрику — 350 руб./м
• Стяжка пола, гидроизоляция — 750 руб./м²
• Потолки ГКЛ многоуровневые — 1 100 руб./м²
• Плитка керамогранит 60×60 — 1 900 руб./м²
• Санузел полностью (ванна 170 см, инсталляция, тёплый пол) — 195 тыс. руб.

3. Планировочные ограничения вторичного фонда

• Несущие стены 510 мм — нельзя снести.
• Совмещённые санузлы 1,2 × 1,5 м — перенос возможен только в пределах «мокрой зоны».
• Кухня 5–6 м² — расширение за счёт комнаты запрещено (противопожарные нормы).
• Потолки 2,48–2,52 м — натяжной потолок «съест» ещё 5 см, выше — только покраска.

• Появились двухсторонние квартиры, но всё ещё смежные комнаты.
• Санузел раздельный, но 0,9 м шириной — встает ванна 150 см, не 170.
• Стены газосиликат, допускается проём до 1 м без усиления.

• Монолитные перекрытия, можно объединять комнаты.
• Однако инженерия — стальные трубы и алюминиевая проводка — требует полной замены.

4. Новостройка: что даёт застройщик и что придётся докупать

• Стены — оштукатурены, выровнены под маяк, шпаклёвка стартовая.
• Пол — цементно-песчаная стяжка (Δ≤5 мм).
• Сантехника — разводка до точек, установлены счётчики.
• Электрика — медная 3×2,5 мм², 7 групп, щит с автоматами.

• чистовую шпаклёвку и покраску;
• полы (ламинат/паркет);
• плитку в санузле;
• двери и межкомнатные перегородки;
• кухонный гарнитур и бытовую технику.

• Чистовая шпаклёвка + покраска — 380 руб./м² = 24 700 руб.
• Ламинат 33-класс — 650 руб./м² = 42 250 руб.
• Плитка в ванной и туалете 10 м² — 2 100 руб./м² = 21 000 руб.
• Санфаянс (ванна 170 см, унитаз, раковина, смесители) — 105 000 руб.
• Межкомнатные двери 4 шт. — 52 000 руб.
• Мини-кухня (модули, столешница, вытяжка) — 140 000 руб.

5. Планировочные возможности новостроек

• убрать всё перегородки кроме вентиляционных шахт;
• сместить санузел на 2 м без согласования (ст. 7.1 ГрК РФ, ремонт не затрагивает несущие конструкции);
• объединить кухню и гостиную в 28-метровый «open space»;
• сделать эркер 270°, увеличив площадь без роста кадастровой стоимости (балконы не входят в общую площадь).

• демонтаж перегородок — 420 руб./м²;
• возведение ГКЛ с звукоизоляцией — 1 150 руб./м²;
• перенос санузла (инсталляция, канализация 50 мм) — 75 000 руб.;
• проект + согласование в МФЦ — 42 000 руб.

6. Скрытые расходы новостроек, о которых умалчивают

1. Долгострой внутри квартиры. Застройщик сдаёт без мокрой зоны: ванна стоит 30 тыс., но сантехник ставит 70 тыс. — разница 40 тыс.
2. Установка счётчиков тепла. В доме ИТП есть, но индивидуальный теплосчётчик на стояке — за счёт собственника (18 000 руб.).
3. Машино-место. Без него нельзя оформить прописку в некоторых ЖК. Средняя цена 350 тыс., рассрочка 3 года под 10 % годовых.
4. Членский взнос ТСЖ. При получении ключей просят 30–50 тыс. «на старт».
5. Повышенная взносная ставка. В первые 2 года ТСЖ закладывает резерв 1,5 руб./м² сверху на непредвиденные расходы — +97 руб. в месяц для 65 м².

7. Ремонт «под ключ»: сравнительная таблица (65 м²)

На вторичном рынке главная опасность — обременения. В 2024 году суды Свердловской области рассмотрели 1 236 дел о признании сделок недействительными, 68 % из них — по квартирам с не снятым залогом или долгами по ЖКХ. Проверка через Росреестр и выписка ЕГРН решают проблему лишь частично: залог может быть зарегистрирован позже подачи запроса.

Новостройки страдают от риска не достроить. В 2023-м в Екатеринбурге заморозили три объекта суммарной площадью 92 тыс. м². Защита — только эскроу-счет: деньги покупателя хранятся в банке и переводятся застройщику по факту подписи акта ввода. С 1 июля 2025 года эскроу стал обязательным для всех разрешённых проектов, поэтому при покупке «котлована» риск минимален, если договор именно долевого участия, а не уступки прав.

Новые жилые комплексы вырастают на бывших промзонах, где до метро 10–15 минут пешком, но школа и поликлиника появятся только через 2–3 года после сдачи. Вторичка «спальных» массивов 80-х уже окружена детсадами, поликлиниками и фитнес-клубами, однако дороги и парковки не рассчитаны на нынешний автопарк.

Таблица «Доступность объектов» (среднее время пешком, мин):

Ликвидность зависит от возраста. Квартиры в новых монолитах продаются в среднем за 45 дней, «вторичка» 2015 года — за 52 дня, а «хрущёвки» — за 71 день. Покупатели платят премию за «свежее» жильё: плюс 8 % к цене за каждые 5 лет разницы в возрасте.

Исключение — центральные «сталинки» и «улучшенки» с высокими потолками: их покупают ради статуса, поэтому срок экспозиции сокращается до 38 дней. Но это ниша, где цена входа уже выше, чем у новостройки.

У вторички — комиссия агентству (1–2 %), оценка (7 000 руб.), страхование титула (0,2 %), капитальный ремонт придомовой сети (до 90 000 руб. взнос в фонд капремонта). У новостройки — увеличение площади балкона кадастровой ошибкой (плюс 3 % к налогу), членский взнос ТСЖ (40 000 руб. при получении ключей), платная парковка (350 000 руб. за машино-место).

Важный пункт — счётчики. В новом доме их ставит застройщик и закладывает в себестоимость, а во вторичке замена счётчиков воды и электричества ложится на покупателя (≈ 18 000 руб.).

Чек-лист «7 шагов перед подписанием»:

Сделка на рынке жилья — всегда компромисс между деньгами и временем. Новостройка даёт экономию на ипотеке и комфорте, но требует ожидания. Вторичка — скорость и готовая среда, но повышает расходы на ремонт и коммуналку. В 2025 году в Екатеринбурге преимущество всё чаще оказывается на стороне нового дома, если покупатель может подождать год и проверит застройщика.